Comment bien financer un projet de construction de maison ?

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La réussite du projet de construction d’une maison dépend de son montage financier. Voici quelques conseils qui vous aideront à bâtir votre patrimoine immobilier.

Avant tout, faites vos comptes

Avant de vous lancer dans un projet de construction, évaluez votre portefeuille. Surtout, ne surestimez pas les charges de remboursement si vous comptez emprunter à la banque. Sinon, attention aux déconvenues, car ces établissements sont prêts à tout pour récupérer leurs fonds.

Si vous êtes en mesure de devenir propriétaire, la banque ne vous prêtera de l’argent que si vous êtes capables de rembourser. Pour le savoir, évaluez vos capacités financières en ajoutant à vos salaires nets les revenus qui vous sont versés régulièrement (pensions, rentes, …).

Déduisez de cette somme les remboursements de crédits d’équipement en cours (voiture, appareils ménagers, etc.), et les pensions alimentaires que vous versez éventuellement (divorce, enfants ou parents à charge).

Évaluer les sorties et les entrées d’argent

Les étapes de la construction d’une maison ne doivent souffrir d’aucun handicap dans le financement. Dans ce cas, il vaut mieux faire le point sur les entrées et les sorties d’argent à venir.

Par exemple, si vous percevez des prestations familiales, évitez de les intégrer à vos ressources. Elles vous sont versées pour vous aider à élever vos enfants, mais non pas pour rembourser un prêt.

Par ailleurs, vous devez évaluer les dépenses liées à l’accession à la propriété. Vous devez lister tout ce que vous allez devoir rembourser : mensualités du prêt principal, des prêts complémentaires et sociaux même de faible montant. Surtout, n’oubliez pas d’y ajouter, le cas échéant, les sommes prêtées par votre famille, car il faudra les rembourser.

Il ne faut surtout pas oublier les dépenses annexes liées au frais d’ouverture de votre dossier, les frais d’assurance obligatoire (décès, incapacité de travail) et facultative (perte d’emploi) facturés par la banque, etc.

Ensuite, il faut vérifier que le taux effectif global (TEG), qui figure dans l’offre de prêt, représente le coût réel de votre emprunt. Enfin, il ne faut pas oublier non plus les frais de notaire, d’agence et les impôts locaux si vous passez par un agent immobilier.

L’apport personnel

C’est la somme dont vous disposez pour ouvrir un crédit. Si votre apport personnel est plus important, cela va donner plus de confiance à votre banque.

Par exemple, si vous disposez d’un apport personnel provenant des Livrets A ou B, la PEL (Plan d’Épargne Logement), la CEL (Compte Épargne Logement), actions boursière…). Cela va démontrer que vous savez épargner, dont vous pouvez en profiter pour obtenir de meilleures conditions de crédit.

L’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) conseille les personnes qui désirent s’engager dans un projet avec un apport minimum de l’ordre de 10 à 20 % du montant de l’opération.

Un conseil, il faut surtout éviter l’endettement. Plus la somme dont vous disposez est importante, moins vous aurez à emprunter. Or, avec un taux d’inflation très bas, mieux vaut s’endetter au minimum et rembourser le plus vite possible. Vous devez aussi savoir que les prêts à taux zéro et 1 % logement sont assimilés à des apports personnels.

Le prêt principal

Avant de constituer un dossier, il faut demander à la banque à laquelle vous vous adressez si vous avez droit à un prêt à l’accession sociale (PAS), car tout le propose, mais non pas tout de suite.

Accordé sous conditions de ressources, ce prêt bénéficie d’une garantie de l’État et d’un système de sécurisation qui permet, en cas d’aléas (chômage, maladie…), de reporter les mensualités en fin de remboursement. À défaut d’un PAS, peut-être pouvez-vous obtenir un prêt conventionné qui n’est pas soumis à conditions de ressources.

Concernant l’épargne logement, ce prêt est accordé après une période suivant un plan ou contracté à l’aide d’un livret. Son montant varie en fonction des intérêts acquis pendant la période d’épargne et la durée du prêt.

Enfin, si vous n’avez pas droit aux prêts aidés par l’État, ni au prêt d’épargne logement, vous devez alors vous orienter vers les prêts bancaires. Ceux-ci peuvent être consentis à taux fixes ou à taux variables et, comme ils ne sont pas spécifiquement réglementés, leurs conditions d’attribution peuvent varier d’un établissement financier à un autre.