Investir dans la location meublée est l’une des idées d’entreprise les plus répandues en France. Mais ce régime particulier de bail est soumis à une fiscalité très spécifique qui mérite qu’on y accorde la plus grande attention, surtout quand il s’agit de location meublée non professionnelle. La plupart des Français connaissent les avantages liés à ce régime fiscal. Mais qu’en est-il des inconvénients ? Dans cet article, découvrez les limites du dispositif LMNP.
Qu’est-ce qu’une location meublée non professionnelle ?
Pour comprendre la signification du dispositif LMNP, il est important de s’arrêter sur la notion de location meublée. La location meublée est un type spécial de bail qui offre au locataire la possibilité de s’installer directement dans le local sans avoir à l’aménager. Si le terme meublé pouvait engranger beaucoup de choses par le passé, il est désormais encadré par la loi. Le décret du 31 janvier, définit une location meublée comme étant un logement équipé de meubles en quantité suffisante et en qualité. Le minimum de meubles disponible devrait permettre au locataire de manger, dormir et vivre sans difficulté.
Dans la pratique, on distingue deux types de bail. La location meublée professionnelle (LMP) et la location meublée non professionnelle (LMNP). On parle de LMP dans le cas où les revenus générés dépassent 23 000 euros par an. Cela peut aussi être le cas si l’un des membres de la famille du bailleur est inscrit au RCS en tant que loueur professionnel. Dans les cas contraires, il s’agira d’une location meublée non professionnelle. Le bail sera donc soumis au régime fiscal des LMNP.
C’est un régime d’imposition particulier qui offre plusieurs avantages comme la prise en compte de l’amortissement. Au lieu d’être imposé sur la totalité de ses revenus, le loueur déduit les amortissements. L’impôt n’est alors calculé que sur le reste des revenus après déduction. Cependant, le dispositif LMNP possède certaines limites qui ne sont le plus souvent pas abordées.
Les limites du régime fiscal des LMNP
Le dispositif LMNP est très avantageux pour le propriétaire. Au lieu d’être imposé sur la totalité de ses revenus, il déduit les amortissements. L’impôt n’est alors calculé que sur le reste des revenus après déduction. Cependant, ce dispositif fiscal possède certaines limites qui ne sont le plus souvent pas abordées.
Il y a des limites communes à toutes les locations meublées en général et il y a celles qui sont spécifiques aux LMNP.
Les limites communes aux LMP et aux LMNP
La première de ces limites est celle de la valeur du bien immobilier. Il ne dépend pas de votre investissement mais plutôt de vos qualités d’exploitant. Plus vous gérerez mal, plus la valeur du logement diminuera. En cas de faillite, vous vous retrouverez dans l’incapacité de l’exploiter ou de la vendre. Le second facteur susceptible de l’influencer, c’est le taux d’intérêt. Plus il augmentera, plus la valeur de votre bien immobilier diminuera.
À part cela, l’activité de location meublée est constituée comme une entreprise individuelle de l’exploitant. En cas de décès de ce dernier, on note une imposition de l’ensemble des plus-values engendrées depuis qu’il a acquis l’immeuble. Cette imposition sera complétée par celle des plus-values latentes et celles des droits de succession ou de donation.
Les limites propres aux LMNP
Ces limites ne sont pas des moindres et il faut y accorder une attention particulière.
- L’imputation de déficits
C’est l’un des avantages fiscaux qui profitent aux LMP et pas aux LMNP. Si l’activité de location meublée connaît un déficit, le LMP pourra les reporter pendant six ans sur son revenu fiscal global. À l’inverse, le LMNP ne pourra les déduire que sur les revenus de ses locations meublées.
- Les bénéfices générés
Pour une LMP, les revenus sont imposés selon les conditions prévues par le régime fiscal des plus-values professionnelles. Au contraire, les LMNP sont imposése selon des plus-values privées. Cela représente un avantage pour une LMP, puisque le régime des plus-values professionnelles possède des avantages fiscaux dont ne dispose pas son pendant.
- L’impôt sur la fortune immobilière
Les cas d’exonération de cet impôt prévoient pour les LMP, une possibilité de considérer les biens loués comme professionnels. Ce qui n’est pas le cas des LMNP qui devront payer cet impôt chaque année.
- La difficulté à bénéficier d’une réduction d’impôts ou d’une récupération de TVA
Il est difficile pour un LMNP de bénéficier de ces avantages fiscaux. Les conditions à remplir ne sont pas accessibles à tout le monde. D’abord, le bien doit être neuf, en cours de construction ou âgé de moins de 5 ans. Il ne doit surtout pas avoir eu de propriétaire précédent avant vous.
Ensuite, il doit être dans une zone résidence de services, c’est-à-dire des résidences estudiantines, des résidences d’hébergement de personnes âgées dépendantes, des résidences d’affaires ou des résidences de tourismes, etc.
Enfin, vous devez en confier la gestion à une entreprise spécialisée dans l’exploitation, et ce, sur une durée minimum de neuf ans. En outre, vous devrez offrir en plus de l’hébergement, les services d’accueil, de petit-déjeuner, de nettoyage du logement et d’entretien du linge de maison.
Aussi la récupération de la TVA n’est possible que dans un délai de 3 à 6 mois après la vente.
Quand bien même vous rempliriez l’ensemble de ces conditions, les démarches administratives seront difficiles. Vous pourrez être amené à engager un comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine. Des frais supplémentaires seront alors à débourser.