La loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) a été promulgué en mars 2014. Cette loi a été portée par Cécile Duflot alors ministre du logement et de l’égalité des territoires durant le quinquennat Hollande. Son objectif principal était d’instaurer l’encadrement des loyers, mais aussi de fournir une garantie universelle à ceux-ci.
La loi ALUR modifie aussi la gestion des copropriétés, en tentant d’améliorer leur mode de gouvernance. Notamment, grâce aux mesures favorisant la réalisation de travaux. Les principales dispositions de la loi ALUR relèvent de la désignation et du contrat de gestion administrative et financière de l’immeuble. Notamment l’entretien de la copropriété, ainsi que de l’information des copropriétaires.
Grâce à cette loi, la copropriété peut désormais peser sur les travaux dans les parties communes grâce à un vote à la majorité des voix, et non à l’unanimité comme c’était le cas auparavant. Celle-ci oblige aussi les syndics de copropriété à plus de transparence. En rendant obligatoire l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour chacune des copropriétés dont la gestion leur est confiée. À condition toutefois, que l’immeuble soit composé de plus de 15 lots principaux.
Pour les copropriétés de moins de 15 lots, c’est l’assemblée générale qui décide si les fonds doivent être déposés sur un compte bancaire unique. Dans ce cas de figure, le compte unique est en réalité un sous compte permettant l’individualisation des fonds de chaque syndicat de copropriété confié au gestionnaire. Le syndicat a l’obligation de mettre à disposition du conseil syndical une copie des relevés du compte bancaire séparé.
La loi ALUR pour plus de transparence sur les tarifs et mission d’un syndic
L’autre mesure phare de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, concerne la création d’un fonds de travaux obligatoire pour les immeubles de plus de 5 ans. Cette mesure est accompagnée de la mise en place d’un carnet de santé du bâtiment afin d’anticiper et garantir le suivi d’entretien ainsi que les travaux plus lourds.
La loi ALUR modifie aussi les règles de changement de syndic de copropriété. Toutefois, cette décision doit être mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires. À ce titre, la mise en concurrence des syndicats, ou plus exactement de leur contrat de gestion devient une obligation légale, que le conseil syndical devra effectuer au maximum tous les trois ans. Pour autant, si ce délai de 3 ans, est imposé par la loi. Les copropriétaires peuvent s’ils le souhaitent mettre en concurrence les offres chaque année.
Le décret du 26 mars 2015 oblige la mise en place d’un modèle d’un contrat de syndic type, afin de faciliter la mise en concurrence. L’objectif étant de standardiser la rémunération du syndic sous forme de forfait. Ainsi ce forfait comprend une liste des tâches et prérogatives du syndicat, auxquels pourront être ajouté les honoraires supplémentaires pour les prestations hors forfait. La rémunération du syndic pour les travaux doit désormais faire l’objet d’un vote en assemblée générale, et ce en même temps que le vote décidant des travaux.
La loi ALUR insiste sur la mission d’information du syndic, en lui imposant une communication plus claire. Ainsi, celui-ci devra mettre à disposition des copropriétaires tout documents utiles à la prise de décision lors des assemblées générales. Les documents devront être accessibles via un site Internet sécurisé.
La loi ALUR facilite la régularisation des impayés
Le seuil d’impayés nécessaires pour la désignation d’un administrateur provisoire passe de 25 % à 15 %. La justice peut donc être saisie plus rapidement. Avec la loi ALUR, il incombe désormais au président du tribunal de grande instance de nommer un mandataire ad hoc. Celui-ci sera alors chargé d’établir un rapport de situation afin de le soumettre à l’assemblée générale.
L’administrateur provisoire se substitue dès lors au syndic, lorsque celui-ci est dans l’incapacité de mener sa mission de conservation des bâtiments. L’administrateur à tout pouvoir pour modifier le règlement de copropriété, ou encore vendre des éléments de la copropriété, ou même soumettre un plan de sauvegarde au préfet.